2021年政务中心,青岛西海岸的房价还会上涨吗?

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对于西海岸的房子,我的看法是这样的:短期(2-3年)受政策影响,上涨概率不大,或者微跌,长期来看,实际上被大大的低估,还应该翻倍甚至2-3倍以上的上涨。真正涨不动2021年政务中心、跑不赢通胀的房子,要么在偏远郊区,要么就在青岛市内四区。不管是刚需,还是投资客,我都不建议购买青岛市内四区(老市南德式建筑群的文艺建筑、崂山海滨别墅、商铺这三者除外)的二手老房子,甚至对于老青岛,我的忠告是:

趁着还有接盘侠,把市里那些老筒子楼,赶紧卖了,最快速度脱手。然后换到城阳或者西海岸。到底是城阳还是西海岸请随意,根据个人情况来,但是不要对市内四区再有幻想了,如果为了办事方便,弄个小公寓足以。

为什么?这种观点是不是太激进了?各位杠鲸是不是已经准备喷水了?

不是。从理性角度讲,仔细分析以后会发现,这种观点,

一点都不激进。

作为青岛人,找个周末,逛一次台东,再逛一次积米崖,然后隔个一年半载,再逛一次台东,然后同一天再逛一次积米崖,基本上就懂了。

为什么这么说?但凡实地踩过点的,都会得出一个很简单的结论,那就是:

逛 积 米 崖 的 人,完 全 不 比 台 东 少 !!

更重要的是,逛台东的人和逛积米崖的人,年龄构成明显不一样。积米崖的客流明显要年轻很多,大爷大妈少见,而台东正好反过来,虽然年轻人也很多,但是人流中中老年人要更多。

作为我个人,同样常逛的菜市场,团岛早市和灵山卫大集,这种年轻化带来的冲击更加明显。团岛早市放眼望去,全是大爷大妈老头老太,而灵山卫大集,不乏大量20-30岁的小伙子。

这个结论,是完全超出我认知,也完全没有想到的。毕竟2014年以前的积米崖还是一片泥滩地,什么都没有,2015年嘉年华澳乐购开业,2017年新城吾悦广场开业,人就这么多了。这后面还眼瞅着永旺梦乐城要开业,澎湃岛要修酒吧海鲜一条街……

而台东步行街一带,众所周知,现在什么样,往后10年也就是这个样子了。

作为我这样一个隧道一通车就在西海岸看房的青岛人,尚且对西海岸发展产生了错误的预判和估计。

说实话,2015年的时候,我自己还有着“房子没人买”、“鬼城”、“把市区房子租出去以租养贷,这边人少父母养老度假好,房子多一套总比少一套强,哪怕多在西海岸”,“去城市阳台根本没人逛的海水浴场还能洗个惬意的海水澡”的思维。不过看在西海岸那时候够便宜,出手了两套,现在来看,还是赚到了。

但是仅仅三年,画风就变得连我自己都看不懂了。今年城市阳台招徕的游客数量,超过了一浴、二浴、三浴、六浴的总和,很多游客已经是只玩黄岛不去市区的节奏……

对于我这样的人,事实的发展尚且超出认知,那对于很多直到现在还抱着“黄岛不是青岛”“那疙瘩人太多”、“没人去的鬼城”思维的老青岛市民,更是完全理解不了,甚至一些地域情节比较重的老人,那是连自己心里那道坎都过不去的。

作为一个坚定的房价看涨派,此前多次分析青岛房价都是看涨,其中一个重要的判断依据就是青岛是人口热点流入城市。这时候经常会有人在下面反驳我:“我怎么觉得周围的人越来越少了”“我的XXX朋友都离开青岛了”。

这些人反驳得没错,青岛市内四区的人越来越少,是不争的事实。看看逛台东的人一年比一年少,中山路再也不复几十年前的热闹劲,逐渐沦为外地游客购买纪念品的打卡地,这是谁都能感受得到的。

但是问题是,如果只在四方、西镇的里院里坐井观天,那你的感受是有偏差的!如果你仅仅觉得西镇里院的人越来越少,留下来的都是老头老太太,就判断整个青岛没有前途,那没有前途的是你自己罢了……

到西海岸看看,走走,逛逛,看看积米崖新兴商圈这种人潮汹涌,甚至每到周末必堵车的感受,会很快刷新你的认知:敢情大数据里青岛一年增加近十万、十几万的人口,都跑到西海岸去了啊(城阳表示不服,不过本文不谈城阳)……

上下两张图,是一个地方——东方华庭、建邦听海小区前面的半岛——华润在青岛主要的地块就三个,一个是香港路/山东路口的万象城,一个是辽阳路/深圳路交界的宜家,再一个就是这里,介于积米崖和万达茂之间,规划是一个跟国信差不多大的体育场,一个万人体育馆,还有一个对标海信广场的奢侈品商场。这一带会发展成啥样,大家自己揣摩。

所以,对于很多青岛房产自媒体的一些“城阳、红岛、西海岸涨透支”的理论,我送给这些自媒体两个字:胡说。

青岛不是北京、上海、成都这种一环一环扩张出来的城市,有一个真正的、固定的中心点,青岛的发展可以很随意,划块地皮就是新城,新城在扩张的时候把老城变成文物凉掉,不是没有传统——参照当年东部大开发之后的中山路。按照青岛“三湾三城”的大规划,西海岸、城阳和传统青岛市区构成三足鼎立的局势,是必然的结果。也就是说,城阳、西海岸和传统市区扯平,是必然会出现的。否则就代表青岛大规划的失败。而这种发展规划的代价就是:传统青岛市区,作为发展相对最成熟的地域,在下一步的发展过程中,是必然要被再一次凉掉的。

所以,虽然在短期内西海岸、红岛、城阳这些地方会因为大拆大建,房子建设速度过快超过人口涌入的速度以及一波房价上涨过猛出现水分(我眼瞅着西海岸很多小区2015-2018涨幅超过300%,而市内四区小区涨幅超过50%罕有)暂时导致房价下降,但是放长期看,真正涨透支的,是现在房价已经很高,人口已经在流出的传统青岛市内四区。西海岸和城阳,因为承载大量人口流入,它的潜力是不可能真正被透支掉的,相反,还深不见底。

对于西海岸到底有多大潜力,给大家三张图看看。

稍微懂点阴阳风水的,对这三张图应该一看就懂。八大关、麦岛和灵山卫三个地方大的风水是相同的,座山观海,左右半岛护卫,一条大路扁担挑两边,都是极好的“阳地”,细节可能有些差距,就不是这篇文章能赘述的了。

而实地踩点以后会发现,这三个地区不仅风水相似,规划也非常相似(规划局里那些高手不是傻子),房子的共同点,就是大量的别墅、洋房,大户型、超大户型扎堆,配套都是各种公园、风景区、五星级酒店。除了这三块地方以外,在青岛其它地方,这种别墅扎堆、公园、高档酒店扎堆的现象都是不多的。尤其是第二张图和第三张图的两个地域,从整体规划和建筑档次上来看,何其的相似……

但是——前面两张图里标注地域的房价都已经超过10万每平方,而最后一张图标出的地域里房价在沿海地域不过是2万左右。

所以,我在很多回答,和很多写过的文章里都明确的说:灵山卫这个地方,未来“富人区”迹象明显,比着八大关和麦岛,灵山卫这地方房价要是涨不到10-15万,别跟我谈透支。

当然有人可能会不服。说不服的,给大家看看这张图。这个图上标注的地方,青岛浮山后,推开窗户一堵大山,风水上是“阴地”,房型无非是高层,配套无非是菜市场、健身房的地域,高端公园没有,高端酒店见不到,但是房价却是杠杠的,现在在银川路和同安路之间房价居然高达3.5-4.5万,比我之前标出的三张图里灵山卫的别墅都贵。

两边一比,这时候还看不出到底是谁涨透支了吗?

都说得这么明白了,有些人还看不懂,跟我balabala医疗教育,浮山后有妇婴医院,有齐鲁医院……

好了,我给你算笔账:浮山后这边银川路-同安路之间的房子均价4万,买120平花480万。灵山卫一线海景别墅均价2万,买栋180平的超大户型海景房或者叠拼别墅,才花360万。差价120万。这还是全款的差距,如果贷款,20年计,120万房贷的利息差不多也要有100万。

我这里不谈多出来的60平米会对生活产生多大的质变,以及前海后山的地理位置比推开窗户一堵大山舒心到什么程度,单说有这120万,很多事情可以直接翻盘。譬如说,从这120万里拿出90万给孩子教育做打算,20万提升一下车的档次和品味足够A4变A6或者C级变E级(我不信在浮山后花480万买房子以后你会不开车……)。

还剩下10万,媳妇从怀孕开始到坐完月子,在妇婴医院边上租间二居室的费用,绰绰有余,连生二胎的房租都够了……

至于心脏病突发啥的,那是命,在哪里都救不过来,住医院边上也白搭。

退一万步说,灵山卫现在大手笔建设中,难道就只修别墅盖酒店,就没有医院的规划吗?好像并不是这样……

这时候我知道还有人会不服,说我在市区工作,上班通勤太远啊?

远咋办?同样在香港路上班,502路,374路每天挤成啥样,各位心里没点数吗?

这么多人跑城阳挤公交都能忍,咱开辆E级车往返西海岸,有啥忍不了的……

更何况,文章刚开始已经说了,积米崖商圈仅仅用了四年时间,人流密度已经不亚于台东。其实刷新认知的事实并不是只有这一件。

引用某位大神的一张足以刷新很多人三观认知的手机截图,城阳著名的“堵车圣地”:仙山西路/火炬路路口——我当年实地考察后选择西海岸放弃在城阳/红岛落地,这个绕不开的路口的堵车占了很大的一部分因素。

仔细看一下就会发现,其实事实根本不是很多人想象中的这样——买不起市区的房子,跑到红岛购房以后还是要到市区工作是主流——堵车的方向告诉我们,从市区跑到城阳、红岛寻找就业机会的人,才是真正的主流。西海岸同理。

再加上市区房子老旧,无物业、户型差,无电梯,停车难……

记得10年前还没有隧道的时候,下图这样的房子(如果在西镇、团岛附近)在西海岸金沙滩附近可以换5倍面积的住宅。2013年左右,也就是6年前还可以换到2-3倍面积。

然而随着时间流逝,现在应该已经是1:1了。也就是说,现在金沙滩、灵山卫一带的海景房,已经不比这样的老破小住宅便宜。甚至卖掉一套这样的住宅,在金沙滩、灵山卫一带需要贴钱才能买到同等面积的新房。

难道灵山卫的房子已经赶上传统西镇,甚至比西镇还贵,就是涨透支吗?不!这和20多年很多老青岛人固执的认为“宁要四方一张床不要麦岛一套房”一样,只不过脑子还没有转过弯来而已……

标签: 西海岸 青岛 上涨

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