上海有哪五大新城,上海的五大新城,哪里会率先崛起?

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最近因为两个政策上海有哪五大新城,上海的五大新城再回大众视野。

一是《上海十四五规划建议》中提到,“十四五”期间上海新城建设要实现从“新的城区”向“新的城市”定位转变。

另一个是上海1月新下发的楼市调控政策,上海将增加商品住房用地供应,特别是郊区轨道交通站点周边,五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

相比过去“郊区新城”概念,定位明显提升,随着城区能级和土地供应发生变化,五大新城的价值都将迎来新一轮升级。

5个新城都在郊区,长久以来都是新房供应的主力区域。

那么问题来了:现在哪个新城新房最短缺?

答案是:松江

为什么是松江?

我们从2020年的土拍成交量就可以推测出一二。

2020年土拍,5大新城共出让50幅土地,松江仅占3席,远低于其它四城。

松江2020年土拍成交次数少并非偶然。

松江是五大新城中距离市区最近的新城,贯穿上海东北-西南的9号线有9个站点都在松江。

早在青浦、嘉定、南汇、奉贤都是一片荒芜的时候,松江依靠着上海五大新城的规划以及9号线的辐射,成为上海楼市的供应大区,承接漕河泾、徐家汇、七宝、莘庄北等浦西商务区外溢需求。

现在,五大新城中人口超百万的新城,松江占一席,GDP超1000亿的新城,松江又占一席,松江整体的经济实力和配套在5大新城中都是遥遥领先的。

所以我们也看到虽然松江土地成交次数居于末端,但是平均溢价率达11.64%,高于青浦和奉贤,这也是这个区域的价值。

与其它新城只依赖地铁商业相比,松江区有很多商业都是集中开发。

比如九亭的金地广场、U天地、中泰广场等愈发高端,松江大学城万达广场、五龙商业广场、塞纳左岸等也是衣食住行全囊括。

松江区还有一个其它区无法比拟的优势,就是拥有中国首座由多所高校组成的大学园区。

上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学等,都聚集在松江这块人杰地灵的地方。

但随着上海楼盘开发程度的日益饱和,松江的商品房供应量,尤其地铁沿线新房也随着时间的推移在逐渐减少。

每次有地铁房入市,比如去年的九号公馆、泗水和鸣、光星华府,基本上都是即开即罄。

加上今年二手房政策收紧,新政策优先照顾无房刚需家庭,这必然引起更多的人涌入郊环外,尤其五大新城争夺新房,供应稀缺的区域将更加难买到。

松江2020年土地供应稀缺,当下可以选择的新房也不多,我们盘点了一下,近期待售的一共只有9个项目,其中4个是地铁房,主要分布在九亭和泗泾。

九亭医疗、教育、商业、都是整个松江最好的,预算充足的改善家庭可以优先考虑。

九亭地铁站出发到漕河泾开发区只需要18分钟,到徐家汇只需28分钟,自驾到虹桥商务区只需15分钟,交通出行也最为便捷。

这里有两个项目即将入市,分别是贝尚湾和洋江唐顿公馆。

洋江唐顿公馆是一个已经建好的全新项目,在市面上新房普遍绿化率只有35%的环境下,唐顿公馆绿化覆盖率高达68%。

项目由5栋23-27层高层组成,每一栋下面都有一个4.5米层高大堂,主推95平两房和135平三房,每一层层高都是3.15米,预计总价是550-750万,是一个典型的改善项目。

九亭另一个项目是贝尚湾。

贝尚湾上期是2020年4月开盘,价格4.8万,接下来二期加推99-175平产品,预计二季度上市,也是一个改善项目。

两个项目配套相比,贝尚湾距离九亭地铁站和商业更近,洋江唐顿公馆距离九亭医院更近;

产品上,贝尚湾99平是小3房,更注重功能性;

洋江唐顿公馆95平是大两房,更注重尺度感,无优劣之分,主要看自己需求。

九亭的配套是松江区最好的,房价自然也是最高的。

如果说九亭的项目主要面对改善,那泗泾的项目则更侧重于刚需。

作为九亭人口外溢的第一站,泗泾承载了市区而来的刚需消费力。

这里南侧已经被密密麻麻的楼宇填满,未来不会再有大的涨幅波动;而北侧大面积的住宅用地待建或者待拍,一旦建成,将成为未来周边标杆的新居住社区。

目前,融创、格力、华发、招商等各大开发商再次齐聚,周边仍有7块宅地待拍。

在新政策加大郊区地铁沿线土地供应的条件下,一旦再次拍出地王,这里的新房会再有一个互相成就的神话。

泗泾今年要入市的两个项目,泗水和鸣和泗泾格力地块一路之隔,距离泗泾站都在1公里内。

泗水和鸣二期是个两开两磬的项目,接下来要加推的也是最后一期88、98平小户型,预计总价400-450万,典型的中式园林住宅。

这个项目无需多言,位置合适,直接去认筹即可。

泗水和鸣小区内实景图

另一个是格力泗泾地块,这个项目沉积已久,不过好消息是楼已经封顶了,且本周户型图已经流出。

格力地块进度图

项目预计产品是54-105平的1-3房。

54平的小户型大概是目前市面上能看到最小户型了,参考泗水和鸣价格,最低总价可能250万起。

不过值得注意的是这个项目是塔楼设计,塔楼是围绕楼梯或电梯为核心布局,因此部分户型可能会是蝶形户型,套内空间无法做到十分方正,也有可能会出现暗室。

不过在地段、交通和性价比联合攻势下,户型劣势也可以被容忍了。

54平一房一厅一卫

两个项目因为很近,配套都是共享的。

很显然,泗水和鸣因为是中式园林景观和板楼设计,居住舒适感和整个社区档次都要更高些;

泗泾格力地块塔楼设计,居住舒适感会打折扣,但是稀缺的小户型也会很抢手。

除此之外,对于不依赖地铁出行,更多追求舒适度的购房群里来说,松江今年还有三个洋房和别墅项目可供选择:九亭的新虹桥首府的独栋别墅、洞泾的城投尚云里、松江老城的大名城映云间。

新虹桥首府是九亭板块少有的别墅+公寓产品,公寓已于2016年销售完毕,即将取证的都是独栋别墅。

在这个刚需项目板块,新虹桥首府容积率仅0.28,共68套,面积约370-600㎡,全部为现房销售,首批预计今年一季度入市,预计总价也是1500万起了。

户型上看,房间全朝南,20米大面宽横厅短进深,双首层8米挑高客厅十分抢眼,另有超高附赠,花园面积约400-2400平,地下室面积约210-335平,顶层露台面积约35平全赠送,妥妥的终极置业。

如果您觉得独栋别墅太大,房子住不完太浪费,又想要低密墅区,那城投尚云里的洋房和别墅可以考虑。

城投尚云里位于洞泾,由14幢洋房和24幢联排产品组成,其中建面约为90㎡的洋房364套,建面约为135㎡联排产品108套,是个典型的低密高品质住宅。

90平2+1 洋房

尤其90平洋房,四开间朝南,当下较热门的横厅设计,既是飞机户型,也做到真正的南北通透,相较高层,洋房的得房率更高,房间的尺度无敌,居住舒适感是可以保证的。

另一个低密产品是大名城映云间,位于松江老城。

松江老城本身的配套十分优质,生活氛围浓厚,但是因为不靠地铁,客户群体以本地客户为主,此区域接近4年零供应,这次一个大名城映云间全新大盘供应一定程度可以补充改善需求。

项目产品比较丰富,涵盖小高层、多层、洋房和叠墅四种,不同层次的购房者都可以找到适合自己的面积段。

约123m²4房2房2卫

首期将要推出的是486套洋房和115套叠加,123平的这个洋房3房2卫设计,比较适合二孩的家庭或者三世同堂。

三个项目相比,新虹桥首府自然是预算1500万+的首选,独栋别墅产品力毫无疑问。

但是如果预算有限,对配套要求更高,可以重点关注松江老城区的大名城映云间;如果有通勤需求,洞泾的城投尚云里更适合您。

最后把今年松江待售的9个项目汇总下,方便大家参考。

整体看松江的新房供应产品虽然少,但是产品很丰富,既有高层、小高层,也有洋房、联排和独栋别墅,整体还是以高层和小高层刚需产品为主。

价格上松江90平小三房的套均价整体400万左右,还是比较适合刚需置业的。

如果你预算在550万+:首推九亭的贝尚湾和洋江唐顿公馆

如果你预算500万以下,依赖地铁:泗泾的格力泗泾地块 泗水和鸣二期更适合你

如果喜欢洋房和别墅:九亭的新虹桥首府的独栋别墅、洞泾的城投尚云里、松江老城的大名城映云间可以仔细挑选下。

以上为正文,来自反射弧

标签: 上海 新城 崛起

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