买房客户还贷款,银行行长透露:“还房贷”3种技巧省20%利息,柜台不会告诉你

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贷款买房买房客户还贷款,在我国兴起于上个世纪90年代,最近20年已经非常普遍,实际上,无论房价高低,按揭贷款买房始终都占有相当比重,统计数据表明,全款买房占比不到3成,其他大部分的购房都需要贷款,贷款年限以10-30年居多。

买房贷款对家庭而言是一件大事,但根据相关调查显示,不管是买新房,还是二手房,一般都是按照开发商或者房产中介指定或介绍的银行办理房贷,在实际操作过程中,大多停留在选择等额本息,还是等额本金,以及贷款年限选择,依照工作人员的提示,签署各项协议、文件,最后只记得一个数字:每个月还多少钱,然后就这样一直把整个贷款周期还完,而对于其他的不甚了解。

实际上,即便在还贷过程中,借款人还是“有机可循”。笔者有一位朋友是专门主管住房贷款工作的,现在已是一家支行的行长,他向笔者讲述了“还房贷”的3种技巧,最高能省20%利息,操作贯穿于还贷整个还贷过程,当然,柜台一般也不会主动告诉你。有的经验可能还是头一次跃然纸上,为普及相关知识,本文简要讲述一下,希望能帮到你。

方式一:“双周供”还贷

从还贷原理上讲,双周供与月供并无本质区别,但双周供由于其特别的设计处理,与月供又有较大不同,这也是能节省利息所在。

双周供,顾名思义,即每2周还一次房贷。以每年52周算,一年还款次数为26次,正是由于还款频次提高、还款周期变短,其利息也比月供大幅减少。以常见的等额本息还款为例说明:

假如房贷100万,利率为6.11%,计划按揭周期为30年,双周供一次还款金额约3000元,相比月供,还款频次由360次增加到782次,而与此同时,还款周期则相应减少,整个还款周期缩短了5.3年,30年月供的利息总额约为118.1万元,而采取双周供所还的利息总额约为95万元,差额约23万元,差不多节省了20%的利息。

由于双周供的特性,比较适合收入相对稳定的群体,但有两点也需要注意:一是由于还款频次高,建议设置好还款时间,以免逾期,对于月供都容易忘记的人来说,这显然增加了难度;二是如果是本行客户转,一般会有2‰的手续费,这还算好,100万房贷仅2000元费用。

方式二:“转按揭”还贷

转按揭,在买房时由于各种原因选择了较高利率的贷款银行,现在发现有另一家银行的利率比较低,其办理成本也低于这个“利率差”,这个时候选择转按揭就比较划算,举例说明如下:

3年前,小王买房在A银行办理房贷100万,利率为5%,由于这是开发商合作的银行,办理时间较短,小王也没得选择。现在看到B银行房贷利率只要4.5%,他就合计了一下,担保、抵押、评估、公证等各种办理费用大概在贷款总额的1-3%,按中间值2%算,也就2万,一次性收取,而30年还贷利率差值约在11万左右,显然转按揭后划算很多,利差越大,节省的钱就更多。

值得一提的是,在办理转按揭过程中最大的一笔费用,其实很多银行目前已经取消了,即便一些银行没有取消,但如果你是它的新客户,为了揽客,一般也会予以减免。一般只要信誉好,收入能够覆盖月供,就可申请办理,带好房产证、户口本、身份证、收入证明等所需材料办理即可,当然,每家银行的政策可能有所区别,问清楚再办理。

方式三:“提前缩短还款期”还贷

在买房时,我们很多家庭的财力几乎用到极限,但过3-5年后,随着收入提高,家庭经济状况就会得到改善,结余的资金也会越来越多,特别是这几年使用商贷的购房者,由于利率大幅高于存款利率,我们把钱存起来显然不划算,此时,很多人都想到每年或者一次性地提前还贷,以减少利息支出。但在提前还款时,银行会让你做选择题,那么到底该选哪一项最省钱呢?

其实,无论是等额本金,还是等额本息,银行计息的原则都是本金越多,其利息也就越多,要想少还利息,就需要减少本金。如果选择减少月供额、还款周期不变,每个月的还款压力会减小,如果选择缩短还款期限、月还款额不变,可以节省一笔利息,举例说明:

李小姐按揭贷款100万元,按揭30年,利率为4.9%,还贷满2年后,准备提前还贷10万元,如果选择“减少月供额、还款周期不变”,月供额由原来5307元减少到4758元,节省利息约8.3万元,如果选择“缩短还款期限、月还款额不变”,月还款额还是5307元,还款周期减少4.3年,利息则节省了24.1万元,两种方式相比,后者多省15.8万元利息,差不多是前者的两倍。

由此可见,如果你的商贷利率较高,且有一定积蓄又不善于理财,选择“提前缩短还款期”的方式无疑最为划算。

总结一下:通过以上介绍,我们了解了在还房贷过程中的3种技巧,它贯穿于整个还贷过程中,如果运用得当,可以帮助你最大限度省钱,当然,正如文中所言,每种方式都有其特点,需要根据自身情况来定。

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标签: 行长 房贷 利息

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